THE NATIONAL ASSEMBLY CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
--------------- Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
No. 66/2014/QH13 -------------------
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản.
Chương I - QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi
Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Điều 2. Đối tượng quản lý
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
2. Môi giới bất động sản là hoạt động làm trung gian giữa các bên trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Nhà, công trình hiện có (sau đây gọi tắt là công trình) là công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
4. Công trình xây dựng trong tương lai là công trình đang được xây dựng nhưng chưa được phép đưa vào sử dụng.
5. Dịch vụ quản lý bất động sản là dịch vụ đại diện trong việc quản lý, hưởng dụng, định đoạt bất động sản cho chủ sở hữu công trình xây dựng hoặc tổ chức có quyền sử dụng đất (sau đây gọi là chủ sở hữu đất).
6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
7. Hợp đồng thuê mua là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê phải trả phí quyền chọn cho bên cho thuê và được quyền sử dụng nhà ở; số tiền còn lại được coi là số tiền trả hàng tháng; bên thuê sẽ có được quyền sở hữu tòa nhà đó nếu trả hết số tiền.
8. Dịch vụ tư vấn bất động sản là việc hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Các bên trong hợp đồng đều bình đẳng trước pháp luật; tự do giao kết hợp đồng trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của mình với điều kiện sự thỏa thuận đó không trái pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào thị trường phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Việc mua bán bất động sản phải được thực hiện trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản trong khu vực ngoài khu bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 5. Các loại bất động sản được đưa ra thị trường
Loại bất động sản đưa vào thị trường phải đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản):
1. Nhà ở hiện có của tổ chức, cá nhân;
2. Công trình xây dựng hình thành của tổ chức, cá nhân;
3. Công trình là tài sản công được cơ quan có thẩm quyền cho phép đưa ra thị trường;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi là đất), cho thuê, cho thuê lại đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 6. Công bố bất động sản đưa ra thị trường
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp bất động sản) chịu trách nhiệm công khai bất động sản theo các hình thức sau:
a) Trên website của doanh nghiệp bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban quản lý dự án đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Trên sàn giao dịch bất động sản đối với việc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch.
2. Thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí của bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô bất động sản;
đ) Đặc điểm, công dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng tiện ích, diện tích sử dụng chung nếu bất động sản là tòa nhà hỗn hợp hoặc chung cư.
đ) Hiện trạng công trình, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà, đất và các giấy tờ liên quan đến xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép giao dịch mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền;
h) Hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và địa phương trong từng thời kỳ.
2. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc cấp tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư vào nhà ở xã hội và các dự án ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật phía ngoài dự án; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư các công trình công cộng đô thị, công trình xã hội liên quan đến dự án bất động sản.
5. Nhà nước có cơ chế, chính sách ổn định thị trường nhà ở khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm
1. Kinh doanh bất động sản không đáp ứng yêu cầu quy định tại Luật này.
2. Dự án bất động sản không tuân thủ quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công bố hoặc kê khai không trung thực về bất động sản.
4. Gian lận, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động vốn trái pháp luật; sử dụng trái phép vốn huy động của tổ chức, cá nhân và phí quyền chọn của người mua, thuê bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng Giấy phép môi giới bất động sản trái với quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Chương II
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN CÓ
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 9. Yêu cầu đối với bất động sản đưa ra thị trường
1. Tòa nhà đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau:
a) Quyền sở hữu nhà gắn liền với đất được đăng ký trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đối với nhà xây dựng trong dự án bất động sản chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Không có tranh chấp về đất đai và quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất.
c) Tòa nhà không bị kê biên.
2. Loại đất được phép đưa ra thị trường phải đáp ứng các yêu cầu sau:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Không có tranh chấp về đất đai.
c) Đất không bị kê biên;
d) Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
Điều 10. Yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không nhỏ hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế theo quy định.
3. Chính phủ hướng dẫn Điều này.
Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau:
a) Mua nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Thuê nhà để cho thuê lại;
c) Xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng đất chia thành nhiều lô nhỏ để bán theo quy định của pháp luật về đất đai; xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang trên đất đó để chuyển giao cả đất và hạ tầng kỹ thuật;
d) Xây nhà trên đất được Nhà nước cho thuê; xây dựng nhà, công trình không phải là nhà ở trên đất đó để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước công nhận để bán, cho thuê, cho thuê mua;
e) Xây dựng công trình trên đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để bán, cho thuê, cho thuê mua;
g) Xây dựng nhà trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất.
h) Nhận toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng công trình trên đó để bán, cho thuê, cho thuê mua;
i) Nhận hoặc thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên đất để chuyển nhượng hoặc cho thuê cả đất và kết cấu hạ tầng.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;
b) Xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Xây dựng nhà trên đất cho thuê hoặc chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh đúng mục đích sử dụng đất.
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Xây dựng nhà trên đất cho thuê hoặc chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 12. Yêu cầu đối với dự án bất động sản được đưa ra thị trường
1. Dự án bất động sản phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Thủ tục đưa dự án bất động sản ra thị trường được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và các quy định pháp luật tương ứng.
3. Dự án bất động sản phải được triển khai đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý và vận hành dự án bất động sản theo quy định.
2. Đảm bảo nguồn tài chính để triển khai các dự án theo đúng tiến độ được duyệt.
3. Ngôi nhà, tòa nhà chỉ được bàn giao cho khách hàng nếu tòa nhà hoặc công trình hạ tầng đó được hoàn thành đúng tiến độ theo dự án được phê duyệt và được kết nối với hạ tầng chung trong khu vực; trường hợp chuyển nhượng ngôi nhà, công trình xây dựng chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của ngôi nhà, công trình xây dựng đó.
4. Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua, bên thuê trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày nhà, công trình xây dựng được chuyển giao cho bên mua hoặc kể từ thời hạn thuê mua, ngoại trừ trường hợp người mua hoặc người thuê có văn bản yêu cầu họ tự nộp đơn xin Giấy chứng nhận.
5. Không ủy quyền cho tổ chức nào tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Điều 14. Đối tượng được mua, nhận, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam được mua, nhận, thuê, thuê mua bất động sản.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà để làm văn phòng, cơ sở kinh doanh theo công dụng phù hợp của mình.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công ty kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được mua, nhận, thuê, cho thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.
Điều 15. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Nếu Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Điều 16. Thanh toán giao dịch bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận và tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2. Mức phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê chậm thanh toán hoặc chậm chuyển nhượng bất động sản của bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê do các bên thoả thuận và ghi trong hợp đồng.
Điều 17. Hợp đồng mua bán bất động sản
1. Các loại hợp đồng mua bán bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán tòa nhà;
b) Hợp đồng thuê nhà;
c) Hợp đồng thuê mua;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
2. Hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực do các bên thoả thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc hợp đồng chuyển nhượng đất do hộ gia đình, cá nhân ký kết quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này.
3. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng đã được công chứng, chứng thực thì ngày hợp đồng có hiệu lực là ngày công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không thoả thuận hoặc thoả thuận chưa được công chứng, chứng thực thì ngày có hiệu lực là ngày thoả thuận được ký kết.
4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mua bán bất động sản.
Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng;
Hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà xây dựng bao gồm:
1. Tên, địa chỉ của các bên ký kết;
2. Thông tin về bất động sản;
3. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn chuyển nhượng bất động sản và các hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
8. Chịu trách nhiệm về mọi hành vi vi phạm thỏa thuận;
9. Phạt vi phạm thỏa thuận;
10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và giải pháp;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Ngày hợp đồng có hiệu lực.
Mục 2. BÁN NHÀ XÂY DỰNG
Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà xây dựng
1. Việc bán nhà phải gắn liền với thửa đất.
2. Việc bán nhà chung cư, nhà hỗn hợp được bán theo nguyên tắc sau:
a) Khoanh định khu vực chung, thiết bị và khu vực riêng, thiết bị của chủ sở hữu;
b) Người mua căn hộ trong nhà chung cư, nhà hỗn hợp có quyền sử dụng đất chung. Họ thỏa thuận về thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài hoặc thỏa thuận về thời hạn thuê đất đối với đất thuê.
3. Người mua nhà, căn hộ, diện tích trong nhà chung cư, nhà hỗn hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất.
4. Hồ sơ mua bán nhà được nộp kèm theo hồ sơ nhà ở.
5. Ngày chuyển quyền sở hữu là ngày bên bán chuyển giao nhà ở cho bên mua hoặc bên mua thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 20. Bảo hành đối với nhà bán
1. Bên bán phải thực hiện bảo hành đối với công trình xây dựng được bán. Trường hợp công trình xây dựng đang trong thời gian bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân xây dựng công trình, cung cấp thiết bị chịu trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn bảo hành xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và nhà ở; nếu hết thời hạn bảo hành thì các bên có thể thương lượng lại.
Điều 21. Quyền của bên bán
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán toàn bộ số tiền theo đúng thời hạn và phương thức được quy định trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì bên mua chỉ được thanh toán không quá 95% giá trị thỏa thuận nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên mua hợp tác hoàn tất các thủ tục mua bán theo thời hạn đã thỏa thuận.
4. Không chuyển nhượng tòa nhà nếu chưa thanh toán hết số tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
6. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán
1. Thông báo cho bên mua những hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có).
2. Giữ tòa nhà ở tình trạng tốt trong thời gian trước khi chuyển giao cho người mua.
3. Thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
4. Bàn giao công trình xây dựng cho bên mua đúng thời hạn với chất lượng và các điều kiện khác theo thỏa thuận; chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ liên quan theo thỏa thuận.
5. Thực hiện bảo hành đối với công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do bên bán gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 23. Quyền của bên mua xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán chuyển giao nhà đúng thời hạn với chất lượng và các điều kiện khác được quy định trong hợp đồng; chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ liên quan theo thỏa thuận.
3. Yêu cầu bên bán thực hiện bảo hành công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng không được bàn giao đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng và các cam kết khác được quy định trong hợp đồng.
5. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua xây dựng
1. Thanh toán toàn bộ số tiền bán nhà đúng thời hạn và phương thức theo thỏa thuận.
2. Nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ liên quan theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.
3. Phối hợp với bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
4. Trường hợp mua lại nhà ở thuê thì quyền và lợi ích của bên thuê theo hợp đồng thuê phải được bảo đảm trong thời hạn thuê.
5. Bồi thường thiệt hại do bên mua gây ra.
6. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Mục 3. CHO THUÊ XÂY DỰNG
Điều 25. Nguyên tắc cho thuê xây dựng
Tòa nhà được cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 26. Quyền của bên cho thuê
1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán toàn bộ số tiền thuê đúng thời hạn và theo phương thức đã thỏa thuận.
3. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận.
4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa những hư hỏng do lỗi của bên mua gây ra.
5. Cải tạo, nâng cấp nhà ở thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không gây trở ngại cho việc sử dụng nhà ở của bên thuê.
6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
7. Yêu cầu bên thuê trả lại nhà khi hết thời hạn thuê; nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì được trả lại nhà nếu thông báo trước cho bên thuê 6 tháng.
8. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 27. Nghĩa vụ của bên cho thuê
1. Chuyển giao tòa nhà cho bên thuê theo thỏa thuận và hướng dẫn bên thuê sử dụng tòa nhà đúng công năng và thiết kế của mình.
2. Bảo đảm bên thuê được sử dụng nhà ở ổn định trong thời hạn thuê.
3. Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường.
4. Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê đã hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
5. Bồi thường thiệt hại do bên cho thuê gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 28. Quyền của bên thuê
1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển nhượng nhà đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở.
3. Đổi nhà đang thuê cho người khác khi được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
4. Cho thuê lại một phần tổng cộng nhà ở nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
5. Tiếp tục thuê theo đúng điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi quyền sở hữu.
6. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa công trình xây dựng trong trường hợp công trình bị hư hỏng không phải do lỗi của bên thuê.
7. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
8. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
9. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 29. Nghĩa vụ của bên thuê
1. Bảo quản, sử dụng công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.
3. Sửa chữa những hư hỏng của nhà ở do bên thuê gây ra.
4. Trả lại nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận.
5. Không được cải tạo, phá dỡ công trình xây dựng khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê.
6. Bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra.
7. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 30. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê có hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê sau 03 tháng kể từ thời hạn quy định trong hợp đồng mà không được bên cho thuê chấp thuận;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích;
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại công trình xây dựng mà không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận của bên cho thuê bằng văn bản.
2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê có hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa công trình xây dựng khi gây mất an toàn hoặc gây hư hỏng cho bên thuê;
b) Tăng tiền thuê bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng công trình xây dựng bị hạn chế bởi lợi ích của người thứ ba.
3. Bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải thông báo cho bên kia ít nhất 01 tháng trước khi chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mục 4. HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
Điều 31. Nguyên tắc hợp đồng thuê mua
1. Nhà ở theo hợp đồng thuê mua phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để sử dụng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Việc thuê mua đất phải gắn liền với đất đai.
3. Các bên có thể thoả thuận rút ngắn thời hạn của hợp đồng thuê mua trước thời hạn.
Điều 32. Quyền của bên cho thuê
1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà theo đúng tiến độ đã thỏa thuận.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán toàn bộ số tiền theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.
3. Yêu cầu bên thuê hợp tác hoàn tất các thủ tục thuê mua đúng thời hạn đã thoả thuận.
4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê.
5. Giữ quyền sở hữu nhà ở khi bên thuê không thanh toán đủ số tiền thuê mua.
6. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở trong suốt thời hạn hợp đồng.
7. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 33. Nghĩa vụ của bên cho thuê
1. Thông báo cho bên cho thuê những hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có).
2. Thực hiện thủ tục cho thuê mua theo quy định của pháp luật.
3. Giữ gìn tòa nhà trong tình trạng tốt trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê. Bảo trì, sửa chữa công trình theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
4. Bàn giao nhà và các tài liệu liên quan cho bên thuê đúng thời hạn với chất lượng và các điều kiện khác quy định trong hợp đồng.
5. Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bên thuê, trừ trường hợp bên thuê có văn bản đề nghị tự nộp đơn xin cấp Giấy chứng nhận.
6. Thực hiện bảo hành công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
7. Bồi thường thiệt hại do bên cho thuê gây ra.
8. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Cho phép bên thuê chuyển nhượng hợp đồng thuê mua;
10. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 34. Quyền của bên thuê
1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở.
2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao nhà và các tài liệu liên quan theo thỏa thuận; hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất khi hết thời hạn thuê mua.
3. Cho thuê lại một phần nhà ở hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua.
4. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở trong trường hợp nhà ở bị hư hỏng không phải do lỗi của bên thuê.
5. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
6. Nhận quyền sở hữu công trình xây dựng kể từ ngày bên cho thuê nhận đủ tiền thanh toán.
7. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 35. Nghĩa vụ của bên thuê
1. Bảo quản và sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận.
2. Thanh toán toàn bộ số tiền theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.
3. Phối hợp với bên cho thuê hoàn thành thủ tục thuê mua đúng thời hạn đã thỏa thuận.
4. Không được cải tạo, phá dỡ công trình xây dựng mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
5. Sửa chữa những hư hỏng của công trình xây dựng do bên cho thuê gây ra trong thời hạn hợp đồng thuê mua.
6. Bồi thường thiệt hại do bên cho thuê gây ra.
7. Thông báo cho bên cho thuê một phần hoặc toàn bộ số tiền thuê lại tòa nhà; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua.
8. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua
1. Bên thuê được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cấp cho bên thuê tại cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua phải được lập thành văn bản và có xác nhận của bên cho thuê.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua có quyền nối lại các quyền và nghĩa vụ của bên thuê. Bên cho thuê phải tạo điều kiện cho các bên chuyển nhượng hợp đồng và không thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Người nhận chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ hướng dẫn Điều này.
Mục 5. CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI ĐẤT
Điều 37. Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất
1. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất phải bảo đảm các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất phải tuân theo quy định của pháp luật về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.
Điều 38. Quyền của bên chuyển nhượng
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán toàn bộ số tiền đúng hạn theo phương thức theo thỏa thuận.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất đúng tiến độ quy định trong thỏa thuận.
3. Yêu cầu bên nhận bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận gây ra.
4. Không được chuyển nhượng đất nếu chưa nộp đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
1. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về đất đai và chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp.
2. Chuyển giao đúng diện tích, vị trí, tình trạng đất theo thỏa thuận cho người nhận chuyển nhượng.
3. Đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng có văn bản yêu cầu tự mình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do bên chuyển nhượng gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về đất đai.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển nhượng đúng diện tích, vị trí, tình trạng đất theo thỏa thuận cho bên nhận chuyển nhượng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Nhận quyền sở hữu đất kể từ ngày người chuyển nhượng đất.
6. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 41. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
1. Thanh toán toàn bộ số tiền đúng thời hạn cho bên chuyển nhượng theo phương thức theo thỏa thuận.
2. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do Bên nhận gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 42. Quyền của bên cho thuê
1. Yêu cầu bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán toàn bộ số tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thoả thuận.
3. Yêu cầu bên thuê chấm dứt việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất, suy thoái đất; nếu bên thuê không ngừng vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên thuê trả lại đất và bồi thường thiệt hại.
4. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
5. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
6. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 43. Nghĩa vụ của bên cho thuê
1. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về đất đai và chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp.
2. Chuyển giao đúng diện tích, vị trí, tình trạng đất theo thỏa thuận cho bên thuê.
3. Đăng ký thuê đất.
4. Kiểm tra, cảnh báo bên thuê đất về việc bảo vệ đất và sử dụng đất đúng mục đích.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất được thuê.
7. Bồi thường thiệt hại do bên cho thuê gây ra.
8. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 44. Quyền của bên thuê
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về đất đai.
2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận với bên thuê.
3. Sử dụng đất thuê đúng thời hạn đã thoả thuận.
4. Sử dụng đất thuê và hưởng thành quả, kết quả đầu tư trên đất thuê.
5. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
6. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn và đúng mục đích.
2. Không làm thoái hóa đất.
3. Trả đầy đủ tiền thuê đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận.
4. Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường; không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất lân cận
5. Trả lại đất đúng thời hạn với điều kiện ghi trong thỏa thuận.
6. Bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra.
7. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê lại
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại và bên thuê lại được thực hiện theo quy định tại các điều 42, 43, 44 và 45 của Luật này.
Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất;
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất bao gồm:
1. Tên, địa chỉ của các bên ký kết;
2. Thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số lượng, hạn mức và tình trạng đất đai, tài sản trên đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn chuyển nhượng đất và các hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
8. Quyền của người thứ ba đối với đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm thỏa thuận;
10. Phạt vi phạm thỏa thuận;
11. Xử lý hợp đồng thuê, cho thuê lại đất đã hết hạn;
12. Giải quyết tranh chấp;
13. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và giải pháp;
Mục 6. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác để kinh doanh.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu sau:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi mục tiêu kế hoạch của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên ký kết liên quan.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Nhà đầu tư (bên nhận chuyển nhượng) được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký điều chỉnh Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Bên nhận chuyển nhượng không phải hoàn thiện lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng nếu không thay đổi phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư.
Điều 49. Điều kiện trong việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
a) Dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; có quy hoạch cụ thể 1/500 hoặc quy hoạch chung mặt bằng được phê duyệt;
b) Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án chuyển nhượng hoặc một phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành. Đối với việc chuyển giao tất cả các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật phải được hoàn thành tương đương với tiến độ quy định trong dự án được phê duyệt;
c) Đất tại dự án không bị cơ quan có thẩm quyền tranh chấp, kê biên
d) Không có quyết định thu hồi dự án, đất đai của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành quyết định xử phạt.
2. Bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng.
3. Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có năng lực tài chính, cam kết tiếp tục kinh doanh theo quy định của pháp luật và bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch.
Điều 50. Thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
2. Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Điều 51. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Nhà đầu tư có trách nhiệm xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
2. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng, nếu không chấp nhận hồ sơ thì phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư.
Đối với dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm trao đổi với các Bộ chủ quản và Bộ Xây dựng, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. .
3. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan có thẩm quyền, các bên phải hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và chuyển nhượng dự án.
Trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan có thẩm quyền; thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm giao đất hoặc cho thuê đất đối với người nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Chính phủ hướng dẫn Điều này.
Điều 52. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:
a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho bên nhận chuyển nhượng để kinh doanh bất động sản, trừ các quyền và nghĩa vụ đã được thực hiện đầy đủ không liên quan đến bên nhận chuyển nhượng và tiến độ thực hiện dự án hoặc phần dự án đó;
b) Chuyển giao các tài liệu liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai cho khách hàng, tổ chức, cá nhân có liên quan đến dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng và xử lý bằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển nhượng đất cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
d) Đối với việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục xây dựng công trình trong dự án chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch cụ thể 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng; quan sát và thông báo kịp thời cho cơ quan có thẩm quyền những vi phạm của bên nhận chuyển nhượng trong sử dụng đất, xây dựng.
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
e) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
a) Giữ lại và thực hiện các quyền hoặc nghĩa vụ được chuyển giao từ bên chuyển nhượng;
b) Tiếp tục xây dựng, kinh doanh đúng tiến độ và kế hoạch đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu của bên chuyển nhượng về việc phù hợp với tiến độ và quy hoạch của dự án;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 52. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
1. Tên, địa chỉ của các bên ký kết;
2. Thông tin cơ bản về dự án được phê duyệt;
3. Thông tin cụ thể về toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Toàn bộ hoặc một phần thời hạn chuyển giao và các tài liệu kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
8. Trách nhiệm của các bên trong việc hoàn thành thủ tục hành chính về đất đai;
9. Trách nhiệm do vi phạm thỏa thuận;
10. Phạt vi phạm thỏa thuận;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và giải pháp;
13. Ngày hợp đồng có hiệu lực.
Chương III
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGOÀI KẾ HOẠCH
Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư bất động sản được quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Chương này, quy định tương đương tại Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.
Điều 55. Điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường
1. Có hồ sơ về đất đai, hồ sơ dự án hoặc bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng nếu có yêu cầu, hồ sơ xác nhận hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án; hoặc phải có xác nhận hoàn thành phần móng của tòa nhà đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai hoặc nhà chung cư hỗn hợp.
2. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở được phép bán, cho thuê mua; nếu tòa nhà không đáp ứng yêu cầu thì phải giải trình.
Điều 56. Bảo đảm bán, cho thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai
1. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có thẩm quyền bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao công trình xây dựng đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trước khi chủ đầu tư bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành danh sách ngân hàng thương mại có thẩm quyền bảo lãnh trong hoạt động kinh doanh bất động sản trong tương lai.
2. Phạm vi, yêu cầu, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và ký kết bằng thỏa thuận với điều kiện phải bảo đảm trách nhiệm của bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 3 Điều này. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao thỏa thuận bảo lãnh cho bên mua, bên thuê khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh sẽ không hết hạn cho đến khi tòa nhà được chuyển giao cho người mua hoặc người thuê.
3. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết và theo yêu cầu của bên mua, bên thuê thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả phí quyền chọn và các khoản thanh toán khác cho khách hàng theo thỏa thuận mua bán, thuê mua nhà ở và đã ký bảo lãnh. hiệp định.
4. Việc bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
Điều 57. Thanh toán tiền mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thanh toán theo từng đợt, số tiền trả góp lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần trả góp tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản với điều kiện tổng số tiền trả góp không quá 30% giá trị hợp đồng. vượt 70% giá trị hợp đồng nếu tòa nhà chưa bàn giao cho khách hàng; nếu bên bán hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền trả góp không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê không thu tiền từ bên mua, bên thuê không quá 95% giá trị hợp đồng; phần giá trị còn lại được thanh toán khi bên mua, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.
2. Nhà đầu tư phải sử dụng phí quyền chọn do khách hàng cung cấp đúng mục đích như đã cam kết.
Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng phí quyền chọn và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán hoặc bên cho thuê phải cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng phí quyền chọn và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra thực tế công trình;
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai
1. Bên mua, bên thuê có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong trường hợp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất cấp cho bên mua, bên thuê chưa được gửi đến cơ quan có thẩm quyền. cơ quan. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền giữ các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê. Nhà đầu tư phải tạo điều kiện cho các bên chuyển nhượng hợp đồng và không thu bất kỳ khoản thù lao nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Người nhận chuyển nhượng thỏa thuận cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ hướng dẫn Điều này.
Chương IV
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 60. Phạm vi cung cấp dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.
Điều 61. Hợp đồng dịch vụ bất động sản
1. Các loại hợp đồng dịch vụ bất động sản
a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
2. Hợp đồng dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận.
3. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thoả thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được công chứng, chứng thực thì ngày hợp đồng có hiệu lực là ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực. Trường hợp giữa các bên không có thoả thuận hoặc thoả thuận không được công chứng, chứng thực thì ngày thoả thuận có hiệu lực là ngày ký kết.
4. Hợp đồng dịch vụ bất động sản được các bên thoả thuận bao gồm:
a) Tên, địa chỉ của các bên ký kết;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả của dịch vụ;
d) Thời hạn cung cấp dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức và thời hạn thanh toán;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Ngày hợp đồng có hiệu lực.
Mục 2. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 62. Yêu cầu đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (sau đây gọi tắt là chứng chỉ môi giới), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản một cách độc lập nếu có giấy phép môi giới bất động sản và nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Nhà cung cấp dịch vụ bất động sản không được vừa là bên môi giới vừa là bên ký kết hợp đồng trong giao dịch bất động sản.
Điều 63. Dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng yêu cầu của khách hàng để đàm phán, ký kết thỏa thuận.
2. Đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản nhận thù lao từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng với người thứ ba.
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng môi giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản được nhận hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Tiền hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận.
Điều 66. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
3. Nhận thù lao hoặc hoa hồng theo thỏa thuận đã ký kết.
4. Thuê nhà cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản khác thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng đã ký kết và chịu trách nhiệm về kết quả môi giới trước khách hàng.
5. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 67. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tuân thủ thỏa thuận đã ký kết.
2. Cung cấp tài liệu, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về tài liệu, thông tin do mình cung cấp.
3. Hỗ trợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do bên cung cấp gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 68. Giấy phép môi giới bất động sản
1. Cá nhân được cấp giấy phép môi giới nếu:
a) Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
b) Có bằng tốt nghiệp tối thiểu trung học phổ thông;
c) Đã đạt kết quả sát hạch kiến thức môi giới bất động sản.
2. Thời hạn của Giấy phép môi giới là 05 năm.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn việc cấp giấy phép môi giới.
Mục 3. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới; người quản lý sàn giao dịch bất động sản phải có giấy phép môi giới.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất và yêu cầu kỹ thuật đáp ứng hoạt động.
Điều 70. Hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp hoặc đăng tải công khai thông tin về bất động sản cho khách hàng tiềm năng kiểm tra hồ sơ về bất động sản đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian giữa các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản đưa lên sàn giao dịch.
2. Từ chối đưa bất động sản không phù hợp đưa vào thị trường trên sàn giao dịch.
3. Thu phí từ khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do khách hàng gây ra.
5. Thực hiện các quyền khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Đảm bảo bất động sản đủ điều kiện giao dịch trước khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về các tài liệu, thông tin do doanh nghiệp cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và yêu cầu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp gây ra.
7. Thực hiện các nghĩa vụ khác được quy định trong thỏa thuận.
Điều 73. Quyền và nghĩa vụ của người tham gia sàn giao dịch bất động sản
1. Người tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản cung cấp tài liệu, thông tin về bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản về việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do người tham gia gây ra.
d) Thực hiện các quyền khác theo thỏa thuận.
2. Người tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
a) Tuân thủ quy định của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí cho doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do người tham gia gây ra.
d) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận.
Mục 4. DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 74. Dịch vụ tư vấn về bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu cung cấp dịch vụ tư vấn về bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản.
3. Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận.
4. Bên cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp gây ra.
Điều 75. Dịch vụ quản lý bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu công trình, chủ sở hữu đất;
b) Cung cấp dịch vụ bảo đảm hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, theo dõi việc hưởng thụ bất động sản của khách hàng theo thỏa thuận;
đ) Được hưởng các quyền và thực hiện nghĩa vụ với khách hàng, Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu công trình, chủ sở hữu đất.
3. Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền, nghĩa vụ của các bên và giá quản lý bất động sản do các bên thoả thuận.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp gây ra.
Chương V
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 76. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Xây dựng và ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch triển khai các dự án bất động sản.
3. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
4. Xây dựng hệ thống truyền thông về thị trường bất động sản.
5. Thanh tra việc thực hiện quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực hiện dự án bất động sản.
6. Nâng cao nhận thức pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 77. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Chính phủ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trong phạm vi cả nước và có nhiệm vụ, quyền hạn sau:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành, chỉ đạo thực hiện chiến lược phát triển thị trường bất động sản;
c) Phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc thực hiện và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;
d) Quy định việc cấp giấy phép môi giới bất động sản; đào tạo kiến thức môi giới bất động sản, vận hành sàn giao dịch bất động sản; hướng dẫn việc thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản;
đ) Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên toàn quốc;
e) Nâng cao nhận thức pháp luật về kinh doanh bất động sản;
g) Hợp tác quốc tế trong kinh doanh bất động sản;
h) Thanh tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh kiểm tra dự án bất động sản để đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, đình chỉ, tạm hoãn hoặc điều chỉnh, chuyển nhượng, chuyển nhượng dự án bất động sản.
i) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
k) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên toàn quốc.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm theo thẩm quyền:
a) Hướng dẫn việc phân bổ nguồn lực đất đai để phát triển thị trường bất động sản trong quy hoạch sử dụng đất;
b) Hướng dẫn các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản theo quy định của Luật Đất đai và Luật này;
c) Hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.
4. Bộ Tài chính có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền xây dựng chính sách về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản.
5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà xây dựng hình thành trong tương lai.
6. Các bộ, cơ quan ngang bộ có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc quản lý, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điều 78. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
1. Thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
2. Bố trí nguồn lực đất đai để phát triển các dự án bất động sản trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Công khai và thực hiện quy hoạch các dự án bất động sản.
4. Quản lý hoạt động môi giới bất động sản, kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
5. Xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn.
6. Nâng cao nhận thức pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
7. Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
8. Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; rà soát các dự án bất động sản trên địa bàn để thu hồi, đình chỉ, hoãn, điều chỉnh, đảo ngược*, chuyển nhượng dự án bất động sản.
9. Gửi báo cáo tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn về Bộ Xây dựng.
Điều 79. Xử lý vi phạm
1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản thì bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. .
2. Thu hồi dự án bất động sản:
a) Nhà đầu tư vi phạm quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có biện pháp xử lý theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và có dự án bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ dự án được nhà đầu tư khác chuyển nhượng; theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này, cơ quan có thẩm quyền cấp phép dự án quyết định thu hồi dự án đó để chuyển giao cho nhà đầu tư khác.
b) Nhà đầu tư có dự án bị thu hồi phải giải quyết khó khăn của dự án để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan đến dự án.
c) Cơ quan thu hồi dự án phải yêu cầu nhà đầu tư có dự án thu hồi giải quyết khó khăn; công bố và lựa chọn nhà đầu tư mới chuyển nhượng dự án;
d) Nhà đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư bất động sản mới trong thời hạn 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
Chương VI
THỰC HIỆN
Điều 80. Quy định chuyển tiếp
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Dự án bất động sản đã được quyết định đầu tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua theo hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện. thực hiện các thủ tục trong Luật này.
3. Giấy chứng nhận môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có thời hạn 05 năm kể từ ngày có hiệu lực; hết thời hạn này, người môi giới được cấp Giấy chứng nhận phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của Luật này.
4. Giấy chứng nhận môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có thời hạn 05 năm kể từ ngày có hiệu lực; hết thời hạn này, người môi giới được cấp Giấy chứng nhận phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của Luật này.
Điều 81. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Điều 82. Quy định cụ thể
Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn các điều, khoản trong Luật.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa 13, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
(Đã ký và đóng dấu)
Nguyễn Sinh Hùng
(Bản dịch này chỉ mang tính chất tham khảo)
