Một số đề xuất nhằm phát triển thị trường bất động sản ở TP. Hải Phòng
VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS HẢI PHÒNG
Là đô thị loại 1, Hải Phòng có tổng diện tích tự nhiên khoảng trên 150 nghìn km2, nằm trong vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là cửa chính hướng ra biển của các tỉnh phía Bắc, đồng thời là trung tâm kinh tế - khoa học - kỹ thuật tổng hợp của khu vực. Đây cũng là thành phố cảng với hơn 2 triệu dân đang trong quá trình đổi mới, phát triển mạnh mẽ. Hải Phòng mang đặc điểm của một thành phố cảng, có cảng biển, du lịch biển và các ngành kinh tế liên quan đến vận tải, xuất - nhập khẩu và gia công chế biến, dân nhập cư và khách vãng lai đông. Vì vậy, thị trường BĐS Hải Phòng có nhu cầu đa dạng về chủng loại, phát triển theo nhiều chiều hướng khác nhau. Trong những năm gần đây, bộ mặt Thành phố đã có nhiều biến đổi với sự xuất hiện của các trung tâm thương mại, các khu đô thị mới. Trong đó, lĩnh vực BĐS như một “làn sóng” đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư lớn, với những dự án có mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
Theo Cục Thống kê TP. Hải Phòng, trong những dự án BĐS lớn đang triển khai đến thời điểm hiện nay, nổi bật nhất là: Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp Vincom Plaza; Dự án Khu du lịch và vui chơi giải trí cao cấp tại khu vực đảo Hòn Dấu của Công ty Cổ phần Him Lam; Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí Nguyễn Kim; Dự án Khu đô thị và công nghiệp VSIP (Singapore), Dự án Our City (Hồng Kông - Trung Quốc). Riêng Dự án Vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên (Tập đoàn Vingroup) đã có quy mô 19.000 tỷ đồng; Dự án Đô thị phức hợp Vinhomes Riverside Hải Phòng (Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư với tổng mức vốn đầu tư 10.000 tỷ đồng được khởi công ngày 04/03/2016).
Bên cạnh đó, các khu chung cư mới cũng đã làm thay đổi tư duy, cách nhìn về chung cư của người dân TP. Hải Phòng. Có thể kể đến như: chung cư Sunflower, chung cư Somerset Central TD Hải Phòng, chung cư H-Tower, chung cư lô 7C và lô 27, chung cư An Đồng, chung cư Kiến An... Đây là những chung cư mới, có những tiêu chuẩn mới khác hẳn với các chung cư cũ của Thành phố đã được xây dựng cách đây 30 năm.
Hiện nay, giá BĐS tại Hải Phòng đã có những thay đổi lớn theo xu hướng ngày càng hiện đại và quy mô. Theo Hiệp hội BĐS TP. Hải Phòng, trong năm 2016, chung cư cao cấp có giá bán trên dưới 30 triệu đồng/m2 (giá khoảng trên 3 tỷ/căn 100m2) và chung cư bình dân có giá từ 10-15 triệu đồng/m2. Chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và ngoại ô xung quanh đang dần thu hẹp lại. Ở các khu trung tâm, loại căn hộ từ 60m2- 80m2 có giá khoảng hơn 1 tỷ đồng, còn ở cách xa trung tâm thành phố khoảng 10km, loại căn hộ từ 40m2-60m2 giá khoảng 400 triệu đến 500 triệu đồng (Bảng).
NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường BĐS Hải Phòng cũng đặt ra một số vấn đề, như sau:
Một là, ổn định, nhưng thiếu tính đột phá. Theo đánh giá của ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hải Phòng, theo quy luật, các hoạt động về lĩnh vực BĐS của 1 địa phương, 1 khu vực sẽ đi kèm, hoặc sau 1 bước so với phát triển kinh tế - xã hội của vùng đó.
Diễn biến của nó sẽ phụ thuộc vào nhu cầu nhà ở, nơi làm việc của cư dân địa phương đó. Kinh nghiệm cho thấy, ở đâu có thị trường sôi động, có sức mua mạnh là nơi đó có tốc độ dân số tăng vọt, hoặc là nơi mà những sản phẩm BĐS có khả năng tạo ra những giá trị lợi ích, sinh lời cho người mua hay những nhà đầu tư. Đối với cả 2 yếu tố trên thì thị trường Hải Phòng đều thiếu hoặc chưa rõ nét, do vậy, giao dịch ở các phân khúc BĐS nói chung của Thành phố ít sôi động (Mỹ Hạnh, 2015).
Hai là, BĐS trên địa bàn Hải Phòng trong những năm qua có tốc độ tăng khá nhanh, nhưng vẫn trong tình trạng chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của đa số người lao động. Theo Cục Thống kê TP. Hải Phòng, tính đến hết năm 2016, Hải Phòng đã thu hút được 2,8 tỷ USD vốn FDI, trong đó có 19 dự án đến từ nhà đầu tư Hàn Quốc, 05 dự án của nhà đầu tư Nhật Bản...
Bên cạnh đó, Thành phố cũng đã thu hút được rất nhiều dự án FDI lớn vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, như: LGE, LGD, Bridgestone, FUJI XEROX, Regina Miracle International… Chính sự gia tăng các dự án FDI Hải Phòng đã và đang làm gia tăng nhu cầu nhân lực và kéo theo sự dịch chuyển dân số đến với Thành phố. Tính đến hết năm 2016, có khoảng 3.685 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Hải Phòng. Bên cạnh đó, Thành phố cũng có khoảng 52.000 công nhân đang làm việc trong các khu, cụm công nghiệp tập trung. Trong đó, chỉ khoảng 30% số công nhân tự lo được nhà ở, khoảng 70% còn lại (chủ yếu là lao động nhập cư) có nhu cầu thuê nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay, trên địa bàn các quận, huyện: Dương Kinh, Kiến An, Đồ Sơn, Kiến Thụy, An Dương, An Lão, Thủy Nguyên có khá nhiều các khu, cụm công nghiệp tập trung, nhưng đều chưa có quỹ nhà ở dành cho công nhân lao động (Việt Hưng, 2016).
Theo Quy hoạch chung xây dựng TP. Hải Phòng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 được ban hành kèm theo Quyết định số 1448/QĐ-TTg, ngày 16/09/2009, toàn Thành phố sẽ xây dựng và phát triển 17 khu kinh tế, khu công nghiệp và 15 cụm công nghiệp. Trong tương lai, nếu toàn bộ khu kinh tế, khu, cụm công nghiệp được “lấp đầy”, thu hút khoảng 250.000 lao động, trong đó một phần không nhỏ là công nhân lao động ngoại thành, ngoại tỉnh, nhu cầu về nhà ở sẽ rất lớn. Trong khi đó, theo số liệu thống kê mới nhất của Hiệp hội BĐS TP. Hải Phòng năm 2016, nguồn cung của thị trường này hiện nay chỉ có khoảng 1.000 căn. Như vậy, Hải Phòng cũng như nhiều địa phương trên cả nước chưa đạt chỉ tiêu đề ra về phát triển nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Ba là, đã và đang tồn tại sự mất cân đối cung - cầu nhà ở giữa các phân khúc thị trường khác nhau. Dư thừa nguồn cung ở phân khúc BĐS cao cấp, nhưng lại rất thiếu BĐS bình dân, trong khi nhu cầu phân khúc này hiện đang rất lớn. Các dự án trong Bảng cho thấy, các dự án có giá cao chiếm phần lớn, trong khi dự án nhà ở bình dân, phân khúc thấp lại rất ít.
Bốn là, khu vực trung tâm với mật độ dân cư cao, nhà cửa do người dân tự xây dựng với hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, điều kiện sinh sống rất nhiều bất tiện. Trong khi đó, các khu chung cư cũ đã xuống cấp đang rất cần cải tạo, xây dựng lại để đảm bảo an toàn và tiện nghi hơn cho người dân. Theo Sở Xây dựng TP. Hải Phòng, tính đến hết năm 2016, Thành phố có 64 chung cư xuống cấp (cần tiến hành phá dỡ và xây mới cao từ 15-20 tầng) và 105 chung cư trong tình trạng hư hỏng cục bộ (cần sửa chữa ngay trong các năm tiếp theo).
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
Theo nghiên cứu của chúng tôi, dự báo nhu cầu BĐS trong những năm tới tại Hải Phòng sẽ tiếp tục tăng nhanh, nhất là ở phân khúc nhà chung cư. Nguyên nhân là bởi, giá đất của các khu vực nhà biệt thự và nhà liền kề sẽ tiếp tục tăng, nhưng lượng cầu của thị trường hạn chế, do vượt quá khả năng của những người có nhu cầu thực sự. Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất tăng cao vượt quá sức mua của các gia đình có thu nhập trung bình và thấp, nên người dân Thành phố quan
tâm nhiều hơn đến nhà chung cư.
Vậy, để giải quyết những bất cập của thị trường BĐS tại TP. Hải Phòng, chính quyền Thành phố và các nhà đầu tư BĐS cần lựa chọn định hướng chiến lược và các giải pháp phát triển thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu nhà ở của mọi tầng lớp nhân dân và phát triển Hải Phòng thành một thành phố hiện đại, hài hòa và thân thiện với môi trường. Cụ thể là:
Về phía TP. Hải Phòng:
Thứ nhất, cần tuân thủ triệt để Quy hoạch chung xây dựng TP. Hải Phòng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050. Thực hiện Quy hoạch phải đảm bảo tính đồng bộ giữa quy hoạch các khu công nghiệp, các nhà máy, cơ quan; quy hoạch khu dân cư; quy hoạch giao thông và các cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khác của một đô thị hiện đại, một thành phố biển.
Thứ hai, thúc đẩy phát triển các BĐS là các khu chung cư, bao gồm cả chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân. Trước hết, Hải Phòng cần tập trung đề xuất các cơ chế và chính sách thu hút các nhà đầu tư tham gia các dự án xây dựng lại các khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, nhằm cải thiện chỗ ở cho người dân sở tại và phát triển thêm các khu chung cư mới cho thị trường, góp phần thay đổi bộ mặt Thành phố. Trong thời gian trước mắt, các nhà đầu tư cần tập trung hoàn thiện các tòa nhà chung cư mới, như: tòa nhà SHP Lạch Tray cao 25 tầng (đang hoàn thiện và sẽ bàn giao trong năm 2017), khu Water Font xây 5 tòa nhà cao 22 tầng…
Thứ ba, cần khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng các khu chung cư mới cao từ 15-20 tầng nhằm đáp ứng cho người dân có nhu cầu căn hộ chung cư và phục vụ thực hiện việc giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm của Thành phố. Trong những năm tới, Hải Phòng có thể triển khai 260 dự án phát triển nhà ở và đô thị với quy mô gần 2.600 ha. Mỗi dự án cần trở thành một khu dân cư hoàn chỉnh về cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bao gồm các tiện ích, như: khu vui chơi, bệnh viện, trường học, siêu thị… Như vậy, người dân mới có thể cảm nhận được sự thay đổi và chuyển dần sang khu chung cư văn minh hiện đại như ở các thành phố lớn, như: Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Về phía các nhà đầu tư BĐS:
(i) Cần có chiến lược phát triển hợp lý giữa các loại BĐS từ cao cấp đến bình dân để đáp ứng nhu cầu của các phân khúc thị trường khác nhau. Trong đó, các doanh nghiệp thay vì chỉ phát triển chung cư cao cấp, nay cần xây dựng các căn hộ chung cư bình dân phục vụ người lao động.
(ii) Tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và an ninh an toàn cho người sử dụng và nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu nhà chung cư.
(iii) Tập trung phát triển các khu BĐS cho thuê nhằm phục vụ nhóm khách hàng thuê nhà, bao gồm các chung cư cao cấp phục vụ người nước ngoài thuê và các chung cư bình dân giá rẻ phục vụ công nhân tại các khu công nghiệp. Trên thực tế, một số nhà đầu tư đã rất nhạy bén với cơ hội thị trường này. Ví dụ, chủ đầu tư dự án Làng quốc tế Sun Flower đã khởi công giai đoạn III, xây mới thêm 120 căn hộ, nâng tổng số căn hộ lên con số 400. Theo dự kiến, đến tháng 05/2017, những căn hộ này sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng.
