Hiện nay, hoạt động quản lý nhà chung cư đang là một vấn đề rất nóng; trong đó, nổi cộm nhất là những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, hoạt động của Ban Quản trị, kinh phí bảo trì, phí quản lý dịch vụ, diện tích sinh hoạt cộng đồng, hệ thống phòng cháy chữa cháy còn nhiều bất cập…Cần thiết thành lập các Cty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp hoạt động hoàn toàn độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân, thay Ban Quản trị như hiện nay.
Hình ảnh minh họa
Về hình thức, việc tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư hiện nay ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức biểu tình, diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư. Chính vì vậy, cần có các chế tài, quy định rõ ràng để nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, tránh gây ra những thiệt hại lớn không đáng có cho tất cả các bên.
Do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm chồng chéo khiến cho việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.
Để giải quyết các thực trạng nêu trên, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và các chủ đầu tư kinh doanh BĐS, đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, Ban Quản trị, DN quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; sửa đổi, bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Để đáp ứng được những yêu cầu ngày càng cấp thiết do tình hình bất ổn tại các khu chung cư hiện nay, đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, thành lập và áp dụng rộng rãi mô hình Ban Quản trị nhà chung cư và mô hình quản lý vận hành nhà chung cư mới. Đây phải là mô hình minh bạch, rõ ràng, vì quyền lợi của người dân, đồng thời cũng bảo vệ những lợi ích chính đáng của các DN.
Ngoài ra, đề nghị Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, trong đó quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng để góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại đối với công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Kiến nghị các cơ quan chức năng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật quy định về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.
Theo đánh giá chung hiện nay, mô hình quản lý vận hành khu chung cư thông qua Ban Quản trị tại các tòa nhà chung cư hoạt động không hiệu quả và phức tạp. Phần lớn các thành viên trong Ban Quản trị không có nghiệp vụ về xây dựng, quản lý chung cư nên gặp nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động. Bên cạnh đó, mô hình này còn tạo ra khe hở cho một số thành viên trong Ban Quản trị trục lợi cá nhân, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ. Thậm chí đã có trường hợp đại diện Ban Quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn.
Thực trạng này cho thấy mô hình Ban Quản trị quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã không còn phù hợp với tình hình thực tế. và được thay thế Thông tư số 08/2019/VBHN-BXD ngày 17/12/2019.
Cty LEXICO có ý kiến đề xuất như sau: Để tổ chức quản lý, vận hành chung cư một cách hiệu quả hơn nhằm xây dựng các cộng đồng dân cư văn minh, hạnh phúc, đồng thời không gây ra những ảnh hưởng không đáng có đến các chủ đầu tư, thì không tiếp tục sử dụng mô hình Ban Quản trị với thành phần chính là các cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, Bộ Xây dựng thành lập những Cty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp. Các Cty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp hoạt động hoàn toàn độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân. Được Bộ xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở ban ngành liên quan.
Với sự phát triển mạnh mẽ hiện nay, ngành Xây dựng và các dịch vụ BĐS cũng không nằm ngoài sự vận động của đời sống xã hội. Để bắt kịp và cùng tạo nên một thị trường BĐS minh bạch, những khu đô thị, chung cư hạnh phúc, văn minh, chúng ta - những người làm xây dựng cũng cần luôn vận động, đưa ra nhữngý tưởng mới phù hợp với nguyện vọng của đông đảo quần chúng nhân dân, phù hợp với thời cuộc. Và trong bối cảnh hiện nay, mô hình Ban Quản trị nhà chung cư, mô hình quản lý vận hành chung cư là vấn đề cấp thiết rất cần được xem xét, nghiên cứu một cách thực sự nghiêm túc, nhanh chóng.
* Đâu là mô hình quản lý tòa nhà hiệu quả nhất?
Theo điều 5 của Luật Nhà ở 2014: “Việc quản lý vận hành nhà chung cư, tòa nhà văn phòng phải do các đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện”. Theo đó, hình thức quản lý phổ biến, hiệu quả và trở thành xu hướng hiện nay là thuê dịch vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp.
Trên thị trường thành phố Hải Phòng hiện nay, các đơn vị phát triển dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư hoạt động rất nhiều, Tuy nhiên theo đánh giá của các chủ đầu tư tại Hải Phòng thì Công ty LEXICO là đơn vị quản lý chung cư số 1 tại thành phố Hải Phòng giúp tối ưu hóa việc quản lý vận hành một cách chuyên nghiệp.
Theo Buildingcare.biz
