Các khu chung cư cao tầng đa sở hữu đang được xây dựng ngày càng nhiều ở các đô thị nước ta. Các khu chung cư này đòi hỏi cơ chế quản lý đặc thù để đảm bảo phát triển bền vững. Trong những năm qua đã bộc lộ nhiều bất cập trong quản lý các chung cư này. Vì vậy, nghiên cứu nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư luôn được các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quan tâm. Nội dung bài báo này tập trung vào làm rõ đặc thù trong quản lý các khu nhà chung cư đa sở hữu; đánh giá thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư trong những năm ở nước ta; nghiên cứu kinh nghiệm của một số quốc gia trong quản lý loại hình nhà ở này và đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý chung cư tại các đô thị Việt Nam.
.jpg)
- Vấn đề quản lý vận hành chung cư cao tầng đa sở hữu
Quá trình đô thị hóa đã dẫn đến mật độ dân số tăng cao, trong khi diện tích đất xây dựng trong các đô thị có hạn đã dẫn đến xu hướng phát triển các mô hình nhà chung cư cao tầng ở nhiều thành phố của Mỹ và châu Á như Chicago, New York, Hồng Kông, Singapore, Thượng Hải và Đài Bắc (Yeh và Yuen, 2011). Ở các thành phố lớn, ngày càng nhiều cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng với nhiều căn hộ hình thành các chung cư đa sở hữu căn hộ (MOH). Trong vài thập niên gần đây, Việt Nam cũng đã và đang phát triển nhà ở theo xu hướng này.
Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, đặc biệt là mật độ dân số sống trong các đô thị rất cao. Đến năm 2020 có 34,4% tổng dân số Việt Nam sống ở đô thị. Mật độ dân cư ở các đô thị lớn như Hà Nội lên tới 9.343 người/km2. Thống kê sơ bộ đến nay, cả nước có khoảng 5.000 tòa nhà chung cư; trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TPHCM. Theo khảo sát tình trạng nhà ở, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất với tỷ lệ chiếm tới 16,64%. Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ hai, với tỷ lệ chung cư chiếm 6,13%; Hải Phòng và Đà Nẵng lần lượt xếp ở các vị trí tiếp theo với tỷ lệ lần lượt là 5,8% và 2,1% (Báo cáo thống kê nhà ở đô thị của Bộ Xây dựng, 2019). Hơn nữa, trong số tất cả các loại nhà ở, chỉ có nhà chung cư thể hiện sự tăng trưởng liên tục. Tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở mới (Báo cáo thống kê nhà ở đô thị của Bộ Xây dựng, 2019). Hải Phòng đang triển khai kế hoạch xây dựng mới trên 7.100 căn hộ, cải tạo toàn bộ 178 chung cư cũ (Sở Xây dựng Hải Phòng, 2019). Dự báo đến năm 2030 có từ 2,4-2,5 triệu dân sống ở chung cư trên tổng số 10 triệu dân của Thành phố Hà Nội (Báo cáo của sở Xây dựng Hà Nội, 2018). Từ những số liệu thống kê trên, có thể kết luận rằng chung cư là một loại nhà ở rất quan trọng ở các đô thị như Hà Nội, Hải Phòng trong những năm tới.
Các chung cư mới được phát triển mạnh từ những năm 2000. Vào những năm 2000, công ty chuyên nghiệp đầu tiên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được thành lập, đặc biệt là các dịch vụ bảo trì. Trong những năm qua, đã có một sự gia tăng đột biến trong việc xây dựng nhà chung cư. Do đó, các tổ chức quản lý nhà chung cư phải đối mặt với vấn đề gia tăng số lượng tranh chấp giữa các cư dân cũng như các vấn đề an ninh. Những vấn đề này có nguyên nhân từ sự thiếu quy định và lúng túng của luật pháp trong quản lý nhà chung cư. Để đối phó với tình trạng này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư Số: 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vào năm 2016. Những quy định trong thông tư này đóng vai trò là nền tảng pháp lý cho việc quản lý nhà chung cư tại Việt Nam.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Thành phố có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước, trong đó có gần 1.580 chung cư cũ, 845 chung cư thương mại và 174 chung cư tái định cư. Trong thời gian qua tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân đã xảy ra ở 86 chung cư, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Mâu thuẫn chủ yếu là việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, một số chủ đầu tư cố tình "ôm quỹ" không bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân… Ban quản lý ở một số nơi và các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý chung cư tận dụng mọi diện tích trống để cho thuê, thậm chí thu hẹp cả diện tích công cộng của cư dân để sử dụng vào mục đích khác. Hệ quả là phí dịch vụ tăng, môi trường sống bị ảnh hưởng, không gian công cộng chật hẹp khiến người dân bức xúc dẫn đến mâu thuẫn. Tình trạng biểu tình, tranh chấp đang ngày càng phổ biến và nguy cơ lan rộng khắp các chung cư. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sinh hoạt hằng ngày của người dân sinh sống tại chung cư.
Một thực tế khác cho thấy, nhiều tòa nhà chung cư cao tầng chỉ có tuổi đời mới chục năm đã bị xuống cấp và lỗi thời. Thiếu sự quản lý phù hợp, đặc biệt là các hoạt động bảo trì thường là một trong những nguyên nhân chính gây ra sự xuống cấp của các khu chung cư nhanh chóng như vậy.
- Đặc điểm quản lý các nhà chung cư đa sở hữu
Các khu chung cư khác nhau thường có nhiều hình thức chủ sở hữu khác nhau. Cơ cấu quyền sở hữu giữa các chủ sở hữu ở các khu chung cư cao tầng rất đa dạng. Bên cạnh các căn hộ đã bán cho người dân sở hữu, chủ đầu tư thường vẫn giữ quyền sở hữu một số diện tích nhất định trong chung cư, trong đó có phần diện tích cho thuê kinh doanh thương mại. Một số chung cư diện tích chủ đầu tư giữ lại để cho thuê kinh doanh thương mại lên tới 40% (diện tích các căn hộ bán cho cư dân sở hữu chỉ chiếm 60% diện tích chung cư). Ở các quốc gia khác nhau, hình thức đa sở hữu của các khu chung cư cũng khác nhau. Ví dụ, các căn hộ ở Hồng Kông được tổ chức theo hệ thống đồng sở hữu trong khi các căn hộ ở Singapore được tổ chức theo hệ thống quyền sở hữu phân tầng (Hastings và cộng sự, 2006). Tuy nhiên, các tòa nhà chung cư đa sở hữu đều có một điểm chung là một số yếu tố hoặc bộ phận vật chất của tòa nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu (đồng sở hữu) và được chia sẻ quyền sử dụng cho tất cả các chủ căn hộ. Đối với các yếu tố hoặc bộ phận vật chất chung, tất cả các chủ căn hộ trong chung cư phải có trách nhiệm chung trong quản lý và duy trì hoạt động của tòa nhà chung cư. Trong các MOH cao tầng, các yếu tố chung này bao gồm các dịch vụ tòa nhà như máy bơm nước, đường ống dẫn nước thải, thang máy và các khu vực chung như cầu thang, hành lang lối vào và nhà sinh hoạt cộng đồng. Ngoài việc sử dụng và vận hành các yếu tố hữu hình này, việc quản lý các tòa nhà đa sở hữu MOH cũng quan tâm đến các khía cạnh khác nhau như an ninh, sự yên tĩnh và vệ sinh môi trường. Do sự phức tạp của các dịch vụ tòa nhà được lắp đặt, diện tích lớn của khu vực cộng đồng và số lượng lớn cư dân sinh sống, việc quản lý một dự án cao tầng của MOH thường đòi hỏi nhiều nhân lực và kỹ năng chuyên môn (Chen và Webster, 2005; Hui, 2005). Nghiên cứu của Yip và Forrest (2002) đã chỉ ra mâu thuẫn nội tại bao hàm sự đan xen giữa quyền sở hữu cá nhân và tập thể đối với các căn hộ chung cư và tác động không mong muốn của nó đối với sự tham gia của chủ sở hữu/cư dân vào việc quản lý đã làm cho vấn đề quản lý nhà chung cư trở nên phức tạp hơn. Rõ ràng, việc tự quản lý các tòa nhà chung cư thường không phải là công việc dễ dàng đối với các chủ căn hộ. Hơn nữa, hạn chế về thời gian của chủ căn hộ có thể làm mất khả năng tự quản lý các chung cư đa sở hữu MOH (Leung, 2005).
Vì vậy, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là loại hình hoạt động quan trọng trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh nhà ở. Trong quá trình sử dụng các tòa nhà chung cư, cần có tổ chức quản lý chịu trách nhiệm cung cấp các dịch vụ cho cư dân sống trong chung cư và đảm bảo vận hành hoạt động của nhà chung cư. Tổ chức quản lý nhà chung cư có vai trò quản lý hoạt động của các cơ sở vật chất và dịch vụ của các tòa nhà chung cư cao tầng, chẳng hạn như bộ phận bảo trì đảm bảo hoạt động liên tục của thiết bị và dịch vụ. Quản lý nhà chung cư có thể hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu hút khách hàng, tối đa hóa lợi tức đầu tư và có thể xây dựng lợi thế cạnh tranh lâu dài trên thị trường.
Trong những năm qua, các nhà nghiên cứu và các nhà quản trị doanh nghiệp kinh doanh nhà đã đưa ra nhiều định nghĩa mô tả các mục tiêu và phạm vi của hoạt động quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, định nghĩa và phạm vi quản lý nhà chung cư cũng như mô hình tổ chức quản lý nhà chung cư vẫn là một chủ đề gây tranh cãi và “các định nghĩa phụ thuộc vào văn hóa địa phương, mối quan tâm của tổ chức và lợi ích cá nhân của mọi người” (Lindholm 2005). Trong những năm gần đây, các học giả cũng như các nhà quản trị đã đưa ra nhiều định nghĩa mô tả mục đích và phạm vi của quản lý các khu nhà chung cư cao tầng (Booty 2009), ví dụ, định nghĩa "Quản lý nhà chung cư là “sự tích hợp các quy trình trong một tổ chức để duy trì và phát triển các dịch vụ đã thỏa thuận hỗ trợ và nâng cao hiệu quả của các hoạt động chính của nó”. Việc quản lý các dịch vụ nhà chung cư bao gồm nhiều hoạt động khác nhau nhằm quản lý hiệu quả tài sản vật chất và cung cấp dịch vụ một cách hiệu quả.
Mục tiêu của quản lý cơ sở vật chất của các tòa nhà chung cư không chỉ nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành của các tòa nhà mà còn là tăng hiệu quả của việc quản lý không gian và tài sản liên quan cho con người và các quy trình. Hoạt động kinh doanh nhà chung cư cần phát triển các mô hình quản lý nhà chung cư phù hợp nhằm phát huy tiềm năng của toàn bộ các dịch vụ của tòa nhà làm hài lòng cư dân – những người đã mua nhà chung cư qua đó hỗ trợ các hoạt động kinh doanh chính tạo ra lợi nhuận cho các doanh nghiệp. Mudrak và cộng sự (2005) đã chỉ ra rằng trong thời gian qua, các tổ chức quản lý dịch vụ nhà chung cư mới chỉ đổi mới ở mức độ thấp và nhu cầu đổi mới trong ngành này đang ngày càng tăng do tính chất hàng ngày của các công việc vận hành các nhà chung cư và nhu cầu và mong muốn của cư dân thay đổi nhanh chóng. Quản lý dịch vụ nhà chung cư bao gồm nhiều hoạt động theo nhiều lĩnh vực khác nhau kết hợp nhiều nguồn lực mới đảm bảo thành công trong duy trì hoạt động hiệu quả các khu nhà chung cư, đặc biệt là các chung cư phức hợp. Hui và cộng sự (2013) cho rằng quản lý dịch vụ nhà chung cư phải tập trung vào đáp ứng sự hài lòng của cư dân và có thể cung cấp dịch vụ chất lượng cao và các hoạt động hiệu quả nhằm nâng cao sự hài lòng của cư dân. Các tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải thực hiện nhiều nhiệm vụ, bao gồm bảo trì, an ninh, hậu cần, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nơi làm việc, ICT, làm sạch và quản lý chất thải,…(Deyan 2015).
- Thực trạng quản lý các chung cư đa sở hữu tại các đô thị lớn ở Việt Nam
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng trong bối cảnh phát triển nóng như Việt Nam là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp. Thực tế, mô hình nhà chung cư đa sở hữu ở nước ta rất đa dạng nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ ràng. Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban Quản trị nhà chưng cư. Ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì, thu và quản lý kinh phí vận hành, được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì,.. Nhưng ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì thế trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.
Luật nhà ở nước ta cũng có quy định: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định của pháp luật về quản lý/vận hành bất động sản. Thực tế là nhiều chung cư chưa thành lập được ban quản trị. Một số chung cư đã thành lập được ban quản trị nhưng hoạt động kém. Cá biệt, Ban quản trị được lập ra với mục đích bảo vệ quyền lợi và phục vụ nhu cầu chung của cư dân nhưng thực tế tại không ít chung cư, cách hành xử của ban quản trị lại khiến người dân khốn đốn. Tại hội thảo "Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?" ngày 12/3/2021 cho thấy có “Ban quản trị tòa nhà không công bố quy chế hoạt động, không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích và trong suốt 2 năm qua cũng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên”.
Thực tế cũng cho thấy, nhiều nhà đầu tư xây dựng chung cư đã dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của cư dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè,… nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp.
Kết quả phỏng vấn cư dân sống tại một số chung cư đã cho thấy mức độ hài lòng của họ đối với dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn thấp. Cư dân đánh giá tính công khai và minh bạch tài chính trong sử dụng quỹ bảo trì của chung cư chưa cao, ban quản lý chung cư chưa thật sự lắng nghe và thấu hiểu mong muốn của dân cư, đáp ứng đầy đủ những quyền lợi xứng đáng mà dân cư được hưởng. Một số dân cư phàn nàn về chất lượng một số dịch vụ như sử dụng tiện ích còn nghèo nàn, không gian sinh hoạt cộng đồng thiếu. Một số ban quản lý chung cư thường chậm trễ trong việc xử lý các vấn đề, thắc mắc của cư dân, không cho dân cư biết chính xác thời điểm mà ban quản lý sẽ giải quyết triệt để vấn đề đó. Khi các trang thiết bị bị hư hỏng: hỏng ống dẫn nước, bóng điện cháy, hỏng thang máy thì bộ phận quản lý không xử lý một cách nhanh chóng, kịp thời dẫn đến tình trạng ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân.
Những cuộc họp tổ dân phố hàng tháng không phải ai cũng tham gia được, nên những cuộc họp đó thường không phải ý kiến số đông, mà đó chỉ là ý kiến của một bộ phận nhỏ, dẫn đến ban quản lý không nắm được hết những mong muốn, nhu cầu của dân cư. Ở một số khu chung cư, vẫn còn xảy ra mâu thuẫn giữa ban quản lý chung cư và dân cư, giữa dân cư với ban quản trị, ban quản trị chưa thực sự đại diện cho quyền lợi của người dân, dẫn tới tình trạng có mâu thuẫn, phải thay đổi ban quản lý chung cư nhiều lần.
Chất lượng dịch vụ do các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp còn ở thấp, trong đó có những chỉ tiêu chất lượng dịch vụ người dân đánh giá là yếu kém. Quy trình cung cấp dịch vụ chưa hợp lý, mất thời gian và khó khăn khi thực hiện. Sự chuyên nghiệp của nhân viên, sự lành nghề của đội ngũ nhân viên thực hiện công tác quản lý vận hành các dịch vụ nhà chung cư còn thấp dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo. Những vấn đề mâu thuẫn này ở một số chung cư ngày càng gay gắt giữa các dân cư với chủ đầu tư và với ban quản lý tòa nhà cũng như đơn vị quản lý chuyên nghiệp, nhiều mâu thuẫn kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm. Các yếu kém trong quản lý nhà chung cư đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đến mô hình phát triển chung cư hiện đại ở các đô thị nước ta.
Trong các nguyên nhân dẫn đến chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư còn thấp có nguyên nhân xuất phát từ năng lực tổ chức quản lý của ban quản lý chung cư, năng lực và thái độ phục vụ của nhân viên. Việc đào tạo về kiến thức chuyên môn, kỹ năng của các ban quản lý chung cư chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng thông tin chuyên môn một số thành viên trong ban quản lý vẫn chưa nắm vững, không thể giải đáp thắc mắc của cư dân một cách dễ hiểu và nhanh gọn, triệt để. Các thành viên trong ban quản lý đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, vấn đề phân công công việc chưa thực sự rõ ràng.
- Kinh nghiệm quản lý các chung cư đa sở hữu tại một số đô thị Châu Á
Theo Mari (2014), kiến thức và hiểu biết hiện tại về đánh giá chất lượng quản lý nhà chung cư vẫn còn là một lĩnh vực chưa được nghiên cứu nhiều. Quản lý dịch vụ nhà chung cư là một loại hình dịch vụ kinh doanh đã được quốc tế công nhận là một trong những lĩnh vực hoạt động phổ biến trong các tổ chức kinh doanh bất động sản ở các nước tiên tiến như Anh và Mỹ (Mudrak và cộng sự, 2004). Sự phát triển mạnh của dịch vụ quản lý nhà chung cư là do việc áp dụng toàn cầu các dịch vụ thuê ngoài trong cả khu vực công lẫn tư nhân (Roberts 2001).
Đạo luật nhà chung cư của Đài Loan đã quy định rằng mọi nhà chung cư đềuphải có một tổ chức quản lý. Trước khi bắt đầu hoạt động, tổ chức quản lý phải đăng ký với chính phủ để có được sự chấp thuận. Công ty quản lý được thành lập sau khi có sự chấp thuận của các chủ sở hữu, chịu trách nhiệm quản lý nhà chung cư. Chính phủ buộc các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1995 phải thành lập các tổ chức quản lý.
Phương thức thuê công ty quản lý chung cư chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư đã được nhiều chính phủ, cơ quan chuyên môn và học giả ủng hộ để tránh cho các chung cư đa sở hữu không được quản lý vận hành tốt (Chan, 2006; Loo, 1991; Ho et al., 2006; Ho và Liusman, 2016). Công ty quản lý chuyên nghiệp - bên thứ ba, thường được gọi là đại lý quản lý tài sản (PMA), thường được tham gia để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong quản lý nhà chung cư như vệ sinh, an ninh, sửa chữa, bảo trì và quản lý tài chính. Phương pháp thuê dịch vụ quản lý bên ngoài đã được áp dụng ở Anh vào những năm 1970, và thuê ngoài được cho là một sáng kiến cắt giảm chi phí vận hành chung cư (Noor và Pitt, 2009).
Tại Hồng Kông, các công lý quản lý chung cư chuyên nghiệp (PMA) được chỉ định thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà chung cư với các mức độ khác nhau cho khoảng 60% các tòa nhà chung cư. Ngoài thỏa thuận dịch vụ, trách nhiệm và quyền của PMA được quy định trong Pháp lệnh Quản lý Tòa nhà (Chương 344 của Luật Hồng Kông) và chứng thư giao ước chung (DMC). Mặc dù có những ưu điểm của việc khoán các nhiệm vụ quản lý cho PMA (ví dụ: tiết kiệm thời gian và đảm bảo tính chuyên nghiệp), phương thức quản lý của bên thứ ba có những nhược điểm. Việc chỉ định một PMA “tự nó không đảm bảo tính chuyên nghiệp của các dịch vụ được cung cấp” (Christudason, 2008). Trong hầu hết các trường hợp, các công ty quản lý chung cư chuyên nghiệp đã cố gắng tối đa hóa lợi nhuận hoặc lợi ích của chính họ (Klingenberg và Brown, 2006). Họ có thể không hành động vì lợi ích tốt nhất của các chủ căn hộ, những người là chủ sở hữu tòa nhà. Ví dụ, một PMA không có động lực giúp chủ nhà tiết kiệm năng lượng trong các khu vực chung của khu chung cư đa sở hữu khi phí dịch vụ được tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí phát sinh trong việc quản lý chung cư. PMA cũng có thể thông đồng với các nhà thầu khi giúp chủ nhà chung cư mua sắm các hàng hóa hoặc dịch vụ khác nhau. Trong một số trường hợp khác, PMA sử dụng sai mục đích hoặc chiếm đoạt tiền của quỹ bảo trì. Tại Hồng Kong, sau nhiều năm tham vấn cộng đồng và quá trình xây dựng luật, Pháp lệnh Dịch vụ Quản lý Tài sản đã được ban hành vào tháng 5 năm 2016 và Cơ quan Dịch vụ Quản lý Tài sản được thành lập theo đó. Chính quyền Hồng Kông cũng xác định, ngoài khuôn khổ pháp lý và quy định, vấn đề quản lý vận hành các chung cư đa sở hữu có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận theo thị trường. Khi cư dân được thông báo đầy đủ về hiệu suất của PMA, các PMA hoạt động kém hiệu quả hoặc kém hiệu quả sẽ bị loại khỏi thị trường. Để đạt được điều này, cần phải hiểu rõ hơn và đánh giá hiệu quả quản lý của các PMA. Khi hiệu suất của PMA có thể được đánh giá chuẩn, các chủ căn hộ và ban quản trị chung cư có thể có thông tin tốt hơn trong việc lựa chọn PMA.
- Giải pháp nâng cao chất lượng quản lý vận hành các chung cư đa sở hữu tại Việt Nam
Để nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư, đảm bảo cho các chung cư đa sở hữu ở các đô thị nước ta phát triển bền vững, chúng tôi đề xuất một số giải pháp dưới đây.
- Hoàn thiện các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư và các hướng dẫn đi kèm cụ thể đảm bảo dễ dàng cho các khu chung cư thành lập ban quản trị và triển khai việc thuê các công ty cung cấp dịch vụ quản lý chung cư chuyên nghiệp. Hoàn thiện cơ chế thành lập ban quản trị chung cư, hướng dẫn cụ thể để người dân có trách nhiệm với chính tài sản của mình, cũng như có trách nhiệm với cộng đồng mình ở. Ban quản trị cần có quy chế về thù lao rõ ràng để các thành viên tham gia có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ theo đúng quy định. Để nâng cao tiêu chuẩn và tính chuyên nghiệp, chính phủ cần thực hiện chế độ cấp phép cho các doanh nghiệp quản lý nhà ở chuyên nghiệp thuộc ngành quản lý tài sản.
- Việc quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng đa sở hữu phức tạp vì vậy nên thúc đẩy phát triển thuê công ty chuyên nghiệp - các đại lý quản lý tài sản của bên thứ ba (PMA) tham gia cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Tuy nhiên, không phải tất cả các PMA đều hoạt động tốt. Vì vậy, cần phát triển thị trường dịch vụ quản lý vận hành chung cư. Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch về các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng dịch vụ của các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư, công bố công khai kết quả đánh giá để các ban quản trị chung cư có thể đánh giá lựa chọn, thuê doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chất lượng.
- Có chế tài đảm bảo các ban quản lý chung cư thực hiện đầy đủ các chức năng quản lý vận hành chung cư, đảm bảo tính bền vững lâu dài cho các tòa nhà chung cư. Liên quan đến vòng đời của nhà chung cư, chế độ quản lý cơ sở vật chất hoàn chỉnh bao gồm bốn giai đoạn: Lập kế hoạch, tiếp nhận, vận hành và quản lý, và bảo trì (Cotts, 1999). Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư phải đảm bảo nhà chung cư luôn trong điều kiện có thể sử dụng tốt trong toàn bộ vòng đời của tòa nhà.
- Nâng cao năng lực của các công ty quản lý vận hành nhà chung cư. Các ban quản lý chung cư cần xây dựng quy trình xử lý khiếu nại nhanh chóng, hợp lý và tiện lợi cho cư dân, đảm bảo tính kịp thời (always on - real time). Dựa trên tình hình thực tế, ban quản lý nhiều chung cư chưa có quy trình xử lý minh bạch, rõ ràng cho cư dân. Thời gian xử lý các vấn đề khẩn cấp cần rút ngắn bằng cách có nhân lực chuyên môn cao, thái độ phục vụ tận tình. Ngoài ra, ban quản lý chung cư nên ứng dụng các công nghệ mới vào quản lý vận hành chung cư như: đầu tư các trang thiết bị giám sát, theo dõi, dự đoán và hỗ trợ kịp thời cư dân thông qua hotline, website, fanpage,... Chú trọng việc kiểm tra giám sát thường xuyên các dịch vụ cung cấp cho cư dân.
Rõ ràng, để nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý các chung cư đa sở hữu đòi hỏi nhiều giải pháp đồng bộ từ các quy định pháp luật đến thực thi chức năng của các cơ quan quản lý nhà nước, đến phát triển và nâng cao năng lực của các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp.
Tài liệu tham khảo
- Chen, S.C.Y. and Webster, C.J. (2005), “Homeowners associations, collective action and the costs of private governance”, Housing Studies, Vol. 20 No., pp. 205-220.
- Chan, E.Y.L. (2006), “Concepts, principles and evolution”, in Chiu, R.L.H. (Ed.), Professional Housing Management Practices in Hong Kong. Hong Kong University Press, Hong Kong, pp. 5-32.
- Chin-Tai Kuo, “A novel condominium management mode in Taiwan”, Journal of Urban Management
- Wu, C.-H. and Chen, W.-T. (2012), “Assessment the performance of property management company – The use of balanced scorecard”, Journal of Property Management, Vol. 3 No. 1, pp. 9-16.
- Yip, N.M., Chang, C.O. and Hung, T.Y. (2007), “Modes of condominium management: A principal-agent perspective”. Facilities, Vol. 25 No. 5/6, pp. 215-226.
- Các báo cáo về tình hình phát triển chung cư và quản lý chung cư của Bộ Xây dựng và sở Xây dựng Hà Nội.
- Hội thảo "Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?" ngày 12/3/2021, tại TP. Hồ Chí Minh.
