Những trục trặc cơ hữu với các Ban quản trị chung cư

Những trục trặc cơ hữu với các Ban quản trị chung cư

  • Ngày đăng : 27/7/2023
  • 102 lượt xem

Xung đột giữa cư dân với ban quản trị các chung cư ở nước ta đang ngày càng nhiều và phức tạp hơn, cho dù quy định của chúng ta đã tiến khá gần với các nước phát triển có mô hình này vận hành hiệu quả.

Nguyên nhân của vấn đề tưởng như đơn giản này là do: (i) Vai trò và cách thức vận hành của các Ban quản trị chưa được hiểu đúng; (ii) cư dân thường tham gia một cách qua loa, phó mặc cho Ban quản trị, nhưng lại yêu cầu có được những dịch vụ dùng chung chất lượng cao với mức đóng góp thấp; và (iii) không ít trường hợp, những người tham gia vào ban quản trị nói là tình nguyện, không lấy tiền, nhưng sau đó lại nhập nhèm với ngân sách chung.

Các dịch vụ chung mà tất cả các cư dân đều cần gồm: Bảo vệ, vệ sinh, cảnh quan, không gian dùng chung, duy tu bảo dưỡng và sửa chữa khi cần thiết. Cư dân bầu ra và ủy thác cho ban quản trị lo việc chung. Ban quản trị chung cư, trên thực tế, là một "mô hình quản lý nhà nước" đơn giản với tất cả các đặc tính, chức năng cơ bản của nó với những trục trặc cơ hữu kèm theo.

Có hai vấn đề then chốt gồm:

  1. Xác định các dịch vụ chung cần cung cấp cùng với chất lượng và mức giá;
  2. Chọn người cho Ban quản trị cùng với các cơ chế khuyến khích và giám sát.
  3. Những va chạm âm ỉ với Chủ đầu tư…về tài sản chung riêng

Đối với vấn đề thứ nhất, những dịch vụ thường xuyên như: Bảo vệ, vệ sinh và dọn rác hàng ngày thường đơn giản, dễ xác định các chi phí và tìm nơi cung cấp. Các chi phí này giống như chi thường xuyên có định mức của nhà nước nên ít gây tranh cãi. 

Trái lại, những khoản chi lớn hoặc đột xuất như sửa chữa lớn hoặc hư hỏng đột xuất thường rất khó xác định chất lượng và chi phí. Chúng giống như đầu tư công của nhà nước, có quy mô lớn, dễ phát sinh tiêu cực. Thêm vào đó, cách thức sử dụng quỹ bảo trì chung cũng có thể khuất tất và khó kiểm soát.

Đối với việc bầu Ban quản trị, theo quy định hiện hành, có thể theo mô hình hợp tác xã (mỗi hộ ở trong tòa nhà được một phiếu như nhau hoặc tính theo m2 sử dụng là một phiếu) hoặc theo mô hình công ty cổ phần. Đa phần Ban quản trị các chung cư hiện tại ở Việt Nam theo mô hình dân chủ, nghĩa là mỗi hộ một phiếu hoặc tính theo m2 sử dụng là một phiếu. Để nó có thể vận hành hiệu quả, thì cư dân ở đó cần nắm vững các nguyên tắc dân chủ gắn với động cơ và cơ chế khuyến khích cho các cá nhân tham gia.

Điều đầu tiên là cần phải xác định một cách rõ ràng rằng các thành viên ban quản trị phải được trả công cho thời gian bỏ ra. Tinh thần phục vụ chỉ là phần bổ sung, cái chính phải là thù lao thỏa đáng. Điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh để có thể chọn được những người tốt nhất cho việc chung và việc giám sát hoạt động sẽ dễ dàng hơn, tránh tình trạng lấy lý do làm tình nguyện để lấp liếm những việc khác, nhất là việc sử dụng ngân sách chung( phí vận hành tòa nhà và quỹ bảo trì tòa nhà). 

Cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị gắn với quyền hạn và trách nhiệm phải được xác lập một cách rõ ràng. Những người tranh cử phải có chương trình hành động hay cương lĩnh tranh cử để giải thích cho cả cộng đồng hiểu. Nếu không có nhiều người mặn mà tham gia Ban quản trị thì các khuyến khích hay thù lao chưa thỏa đáng và cần phải điều chỉnh. 

Vấn đề tiếp theo là cơ chế giám sát với sự tham gia thực chất của đa phần cư dân. Nếu cơ chế chọn người và giám sát không hợp lý thì những người nắm ngân sách chung sẽ sử dụng chúng có lợi cho cá nhân mình nhất. Tham nhũng, ăn bớt là điều khó tránh khỏi.  

Các quy định hiện hành ở nước ta đã có những yếu tố cần thiết cho mô hình Ban quản trị hoạt động hiệu quả như nhiều nước khác. Tuy nhiên, đó chỉ là phần chính thức hay viết thành văn của thể chế. Phần không chính thức, hay tập quán và quan niệm chung của cộng đồng cũng hết sức quan trọng.  

Để có các Ban quản trị chung cư hiệu quả, cộng đồng cần phải có thói quen thực hành dân chủ theo cách thức lợi ích gắn với trách nhiệm. Điều này dường như đang thiếu ở Việt Nam vì trong suốt lịch sử phát triển của đất nước, không gian thực hành dân chủ gắn với lợi ích đáng kể và cụ thể của người tham gia chưa nhiều. 

Mô hình làng cho thấy điều này. Đây là mô hình cộng đồng tự tổ chức phổ biến và lâu đời nhất ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong mô hình này, việc góp tiền cho các việc chung gắn với lợi ích thiết thực của mỗi hộ gia đình không nhiều. 

Các hạ tầng thiết yếu như hệ thống thủy lợi, đường giao thông và an ninh trật tự thường do nhà nước cung cấp.  Do vậy, việc của làng đơn giản chủ yếu là tổ chức những lễ hội và tiệc tùng. Lợi ích vật chất từ các hoạt động chung, trên thực tế là không nhiều. Kết quả, sự cạnh tranh vào các vị trí chức sắc trong làng và giám sát các hoạt động của làng thường qua loa. Đa phần người dân phó mặc cho số ít lo việc làng. 

Các thị trấn phải đảm nhiệm vai trò của chính quyền và người dân phải đóng góp những khoản kinh phí đáng kể cho việc chung như ở các nước châu Âu và Mỹ chẳng hạn thì rất khác. Đa phần người dân đều có ý thức tham gia và lo việc chung. Do vậy, họ chọn được những người xứng đáng vào các vị trí và có cách thức giám sát để người có quyền ít làm bậy nhất có thể. 

Từ những phân tích trên cho thấy, để giải quyết những trục trặc hiện tại của mô hình ban quản lý các chung cư, cần phải hiểu đúng bản chất và cơ chế vận hành của chúng. Đó là mô hình dân chủ yêu cầu sự tham gia của nhiều người và những người làm việc chung cần được đền bù tương xứng với công sức bỏ ra cùng với cơ chế giám sát và cạnh tranh phù hợp. 

Công sức nào thì kết quả nấy. Muốn có chất lượng cuộc sống tốt thì mỗi hộ gia đình cần phải tham gia vào việc chung chứ không nên qua loa hay phó mặc cho người khác. Điều này có thể suy rộng ra cho tất cả các việc chung của cả xã hội.